Sono passati più di dieci anni ormai da quando quella persona o gruppo di persone sotto lo
pseudonimo di Satoshi Nakamoto ha creato questo database virtuale chiamato blockchain.
Propedeuticamente alla creazione dei suoi primi Bitcoin, nacque il primo “blocco”della catena.
Uscente dalla crisi dei mutui subprime il mondo della finanza ha conosciuto questo nuovo arrivato,
molto discusso e allo stesso tempo molto acclamato.
Spesso ci si è concentrati su Bitcoin per via dell’entusiasmo, approssimandolo come oggetto su cui
investire e poco invece sulle potenzialità della tecnologia alla sua base: la blockchain.
Il 2009 è già molto lontano, una decade è passata, oggi ci ritroviamo ad affrontare una crisi forse
più grande, a causa del Covid-19 e nel frattempo in questi anni il Bitcoin ha fatto impazzire i
mercati finanziari e gli investitori che hanno cavalcato quest’onda hanno comprato le Lamborghini
ostentandolo su Instagram.
L’obiettivo di questo articolo però non è parlare di Bitcoin e la sua volatilità, che spaventa chi non
è abituato alle “montagne russe”, facendo invece gasare gli amanti dei grafici, bensì capire e
magari dare delle risposte di come invece la tecnologia blockchain possa intrecciarsi, offrendo
nuove opportunità nel settore più scelto da risparmiatori e investitori tradizionali, quello
immobiliare, specialmente in Italia, dove si è particolarmente affezionati al mattone.
Bisogna chiarire in breve che Bitcoin nacque come un nuovo metodo di pagamento elettronico
peer to peer, diventando però inevitabilmente un asset finanziario, alternativo e decentralizzato.
Grazie a ciò, non serve una banca tradizionale per poterlo comprare, possedere o depositare e
soprattutto non è necessaria una banca per trasferirlo ad altre persone in quanto ciò avviene
attraverso la tecnologia blockchian che attraverso i suoi blocchi, approva, autorizza e certifica le
transazioni. Essa svolge esattamente il lavoro che farebbe la banca o un notaio quando viene
effettuato un bonifico o una transazione, solo che questo sistema lo fa in maniera più trasparente
e verificabile da tutti.
Ad esempio, alla base di questo sistema, non c’è una banca centrale come la BCE o la FED che
supervisiona e controlla tutto, incluso generare nuova moneta e controllare i tassi d’interesse e
quelli inflazionistici.
Questo compito viene svolto dalla rete dei calcolatori (nodi) che contribuiscono alla blockchain
compiendo calcoli sempre più complessi (proof of work), che approva, certifica e controlla le
transazioni. Le transazioni sono identificate con un codice chiamato “hash rate” e avvengono tra
destinatari anonimi, identificati con una “private key” alfanumerica e un “public address”,
l’equivalente di iban e pin di un conto tradizionale insomma. Quindi tutti possono verificare le
transazioni ma l’identità di chi le genera rimane sempre criptata sulla blockchain.
Interessante vero?
Ma cosa c’entra in tutto ciò il mondo immobiliare?
Semplice, la blockchain si comporta come una vera e propria rete di notai che approvano e
certificano le transazioni e si, queste transazioni possono essere anche verificarsi per la compravendita
d’immobili. Ma bisogna prima dare una definizione generale di blockchain per poter avere
una migliore comprensione.
La blockchain (letteralmente “catena di blocchi”) è una struttura dati condivisa e immutabile. È
definita come un registro digitale le cui voci sono raggruppate in blocchi, concatenati in ordine
cronologico, e la cui integrità è garantita dall’uso della crittografia. Essa funziona come già
accennato in precedenza, attraverso un meccanismo di consenso da parte dei nodi che la
compongono.

LA BLOCKCHAIN COSTITUISCE UNO STRUMENTO TECNOLOGICO
PROMETTENTE PER TUTTE LE CATEGORIE DI SERVIZI NEL SETTORE IMMOBILIARE.
LE PRINCIPALI OPPORTUNITÀ RIGUARDANO L’OTTIMIZZAZIONE
DELLA NOTARIZZAZIONE DEI DATI E I PROCESSI FINANZIARI.

Ora è più semplice comprendere i processi che portano le opportunità in questo settore
implementando questa determinata tecnologia. Chiaramente la parte più ostica è quella di
normare in maniera legislativa l’attuazione di essa all’interno di paesi banco-centrici come l’Italia.
Mentre paesi come Malta e Lituania sono “blockchain friendly” nel nostro paese sembra che ci
siano le solite lentezze burocratiche che impediscono di vedere la luce. Sarà un caso?
A mio avviso ciò che porta la blockchain crea un’opportunità perché vivacizza il mercato,
finanziario, edile ed immobiliare. Aumenterebbe la capacità d’investimento e di spesa di aziende e
famiglie, aprendo le porte a nuove soluzioni su misura e al passo con i tempi per le esigenze delle
persone indistintamente dal loro reddito o condizione patrimoniale.
Forse la blockchain trova freni perché è veramente una cosa democratica e non ha bisogno del
controllo di terzi? Innanzitutto la blockchain ci permette di registrarvi sopra tutti gli immobili che
vogliamo, comportandosi come un vero e proprio catasto, permettendoci di registrarne le
caratteristiche, i documenti ed il valore economico: questa si chiama tokenizzazione e lo si fa
attraverso uno smart contract, cioè un contratto vero e proprio, digitale ed intelligente, generato
da un blocco della blockchain dove l’immobile viene registrato e ne viene determinato il numero
di unità di valore e il valore economico di ciascuna unità.
Un processo analogo avviene quando si quota una società in borsa.
Mi spiego meglio, cosa succede? Un perito nel caso della società ne determina l’intero valore
economico, utilizzando varie analisi specifiche, per poter quantificare il numero di quote e il loro
valore nominale. Le quote saranno comprate da investitori accreditati e quindi in questa fase detta
IPO ci sono banche, fondi e investitori con grandi patrimoni gestiti che comprano le quote della
società che si va a quotare ritenendo di poterne ricavare un profitto in futuro.
Procedure complicate e molto costose, bisogna affidarsi a società di consulenza autorizzate che si
chiamano nomad che gestiscono e organizzano tutto l’iter per la quotazione. Non è per tutti
insomma.
Con la registrazione di un immobile sulla blockchain la cosa è molto più facile.
Innanzitutto la blockchain ci assicura la trasparenza dell’operazione quindi veramente questo è un
enorme punto di vantaggio per chi compra e chi vende. Ma cosa viene comprato in questo caso?
L’immobile, ovvio. Ma ci sono delle varianti.
Vi faccio la domanda più ascoltata quando ho parlato di tokenizzare immobili con amici e
conoscenti.
“Perché dovrei registrare il mio immobile sulla blockchain?” Mi hanno chiesto in molti.
Oggi devo ammettere che la maggior parte delle persone non conoscono i vantaggi.
Proviamo a dare qualche risposta.
Registrare un immobile sulla blockchain permette di poter ricavarne una liquidità anche vendendo
una piccola parte di unità che ne rappresentano il valore.
Mi spiego meglio:
registriamo un immobile, un appartamento residenziale in una città di provincia il cui valore di
mercato è stato accertato da un perito immobiliare essere di 150,000 Euro.
Questo valore viene registrato sulla blockchain come 150,000 unità chiamate token, ognuna con
un controvalore di 1 Euro, il cui possesso ne certifica i diritti finanziari, esattamente come se
fossero 150 mila azioni. Quindi portando il vostro immobile sulla blockchain da la possibilità di
venderne anche solo una parte, scelta quantitativamente da voi.
Si può inoltre decidere di scegliere quali altri diritti dare agli acquirenti dei token della vostra casa
o della vostra proprietà immobiliare.
Lo smart contract genera dei token fungibili, ovvero, che ne determinano il valore economico e dei
token non fungibili che ne descrivono le caratteristiche strutturali, catastali e documentali.
Nello smart contract potreste determinare una percentuale di profitto annuale per chi possiede i
token in base alla variazione del valore dell’immobile, quindi il suo valore reale andrebbe ad
influenzare il suo valore…a questo punto possiamo dire digitale. Cosa molto interessante è come
viene fatto tutto ciò? Ci sono sul mercato delle società che sono specializzate e altre che stanno
dedicando particolare attenzione a questa specifica attività quindi bisogna solo affidarsi a loro.
Facciamo un esempio: se la società che tokenizza il mio immobile aumenta il suo valore, di
conseguenza questo avrebbe una diretta influenza sul valore dei token degli immobili registrati
sulla blockchain dalla stessa. Perché dico questo, semplicemente perché la società diventerebbe il
rivenditore ufficiale dei token della vostra casa e quindi venderli risulterebbe più facile ed essi
aumenterebbero il proprio valore, perché diventerebbe più accessibile come modalità di acquisto
e investimento. Sicuramente questo non è soggetto a grosse fluttuazioni, anzi una delle
caratteristiche principali è proprio la stabilita che garantisce agli investitori un token con una
sottostante immobiliare. Quindi in futuro è più probabile che un americano o un cinese compri dei
token della vostra casa piuttosto che un italiano sottoscriva il tradizionale mutuo per poterla
acquistare completamente e ripagarla alla banca con rate mensili e la clausola ipotecaria.
Il mondo vive sempre di più secondo un indice di mobilità quindi comprando token d’immobili
potete avere proprietà immobiliari o parti di esse, in tutto il mondo investendo quando volete e
quanto volete in maniera semplice senza affidarvi ad intermediari, con la massima trasparenza.
Potrete anche scegliere di comprare token di immobili dove oltre al valore finanziario state
acquisendo diritti di utilizzo quindi poter anche affittare o usufruire il periodo a voi riservato su
quella proprietà. Queste sono solo alcune delle opportunità che la blockchain offre applicata al
settore immobiliare.
Un’altra opportunità è la seguente: immaginate di comprare una casa nuova con il metodo
tradizionale soldi in cambio della proprietà dell’immobile e immaginiamo anche che siate tra i
fortunati che la possono comprare senza fare un mutuo. Se decideste di tokenizzare quella
proprietà cosa ne deriverebbe?

L’USO DELLA BLOCKCHAIN E’ IN GRADO DI RISOLVERE
IL PROBLEMA DELLA LIQUIDITÀ NEL SETTORE IMMOBILIARE

Sempre ragionando su un valore di riferimento dell’immobile di 150,000 Euro, avreste la
possibilità di convertire questo valore in token e decidere di tenere tutti i 150 mila token. Doveste
un giorno decidere di vendere l’immobile avreste moltiplicato esponenzialmente le possibilità di
vendita riducendo i costi al minimo. In primis potreste optare per una vendita tradizionale tramite
agenzia o ad un privato tramite i propri fondi o i soldi della banca. Mentre dall’altra parte avreste
una platea d’investitori provenienti da tutto il mondo in cerca di titoli d’investimento stabili ma
che diano profitto a medio lungo termine e quindi potreste trovare più di una persona interessata
a comprare i vostri token. Così facendo ne il venditore ne l’investitore devono affrontare
procedure macchinose e complesse per investire o disinvestire, gli basterà scaricare la mobileapp
della piattaforma con la quale ha tokenizzato, caricare il conto con carta o bonifico e procedere
all’acquisto o alla vendita. Metafisica? No. Questo è già fattibile.
Chiaramente oggi in pochi hanno le idee ben chiare in tal senso ma quei pochi, si contenderanno
la leadership di questo mercato così difficile e molto verticalizzato, non ancora di massa.
Una volta capita l’opportunità sarà anche oggetto di studio e attuazione dei grandi fondi
immobiliari internazionali in quanto amplifica profitti e diversifica il rischio di avere un immobile
fermo il che diventa una passività nel breve termine, se non messo a reddito.
Purtroppo non vi è molta divulgazione di questo in tv o sui giornali quotidiani popolari, a mio
avviso questo processo può salvare tante famiglie dalla povertà. Basti pensare a tanti italiani
proprietari di case ma con scarse liquidità, a volte non riescono ad arrivare a fine mese.
Benché questo possa avere un impatto sociale molto importante e possa arginare molti problemi
economici sia pubblici (tutto ciò può anche essere applicato al patrimonio immobiliare dello stato)
che privati, le informazioni bisogna tuttavia andar a cercarsele e soprattutto bisogna affidarsi a
consulenti professionisti.
Viene ancora una volta da pensare che le soluzioni ci sono, ma chi prende decisioni legislative
preferisce fare chiacchiericcio sull’economia nei programmi tv di tarda serata.
Attualmente nel nostro paese è possibile tokenizzare il proprio immobile avvalendosi di società
registrate in nazioni dove questa attività è stata normata legislativamente in maniera più chiara.
Tra le società italiane che operano nell’ambito della blockchain, la Re121 é molto focalizzata sulla
tokenizzazione immobiliare.
Il processo di tokenizzazione è molto più semplice di quanto possa sembrare!

Alessandro Loprieno
Management Comaan

Fonti e approfondimenti
https://www.re121.com/
https://atromg8.com/
https://www.borsaitaliana.it/azioni/mercati/aim-italia/gliadvisor.htm
https://www.blockchain4innovation.it/esperti/blockchain-perche-e-cosi-importante/