Il primo ostacolo che incontra un profano in materia giuridica è la questione semantica. Molti di voi avranno sicuramente utilizzato questi termini – proprietà, possesso e detenzione – soprattutto nell’ambito immobiliare come sinonimi, pur non sapendo che nel “giuridichese” questi sostantivi hanno significati e discipline diverse. Questo breve articolo ha lo scopo di fornire al lettore un quadro chiaro e conciso di questi tre istituti al fine di coglierne le principali differenze.

PROPRIETA’

Il diritto di proprietà è sancito dall’art. 42 della Costituzione, nonché dagli artt. 832 e ss. del Codice Civile:

“Il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Dalla lettura del suddetto articolo emerge innanzitutto che la proprietà è un diritto, e nello specifico si tratta di un diritto reale (o meglio del diritto reale per antonomasia), che attribuisce al suo titolare un potere immediato e assoluto sul bene che ne costituisce l’oggetto. La “pienezza”, “l’assolutezza” e “l’esclusività”, nell’esercizio di tale diritto, è riconosciuto e tutelato erga omnes entro i limiti sanciti dall’ordinamento giuridico.
Inoltre il diritto di proprietà presenta ulteriori caratteristiche, tra le quali ricordiamo, l’elasticità che permette al proprietario di comprimere le proprie facoltà sul bene qualora sullo stesso esistano altri diritti (si pensi all’usufrutto); imprescrittibilità in quanto il diritto di proprietà non può essere perso per “non uso”; perpetuità poiché non possono essere posti termini temporali al suo esercizio.

Infine i modi di acquisto della proprietà sono essenzialmente due: a titolo originario o a titolo derivativo. La differenza sta nel fatto che nel primo caso il diritto si acquista senza l’ausilio di terzi e sono i casi di invenzione, occupazione, accessione, usucapione, specificazione, unione o commistione; mentre nel secondo caso il diritto viene trasferito da un precedente proprietario ad un altro e sono i casi di compravendita, espropriazione, donazione e successione.

POSSESSO

“Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale” (art.1140 c.1 cod. civ.).

Il possesso non è un diritto bensì una situazione di fatto; nella maggior parte dei casi proprietario e possessore possono convergere nello stesso soggetto, ma non sempre è così. Vi sono dei casi in cui il proprietario non ha il possesso della cosa che viene invece posseduta da altri; si pensi, a titolo esemplificativo, al caso di un immobile consegnato dal venditore all’acquirente prima della stipula del contratto di compravendita, in tal caso l’acquirente acquisterà solo il possesso dell’immobile, mentre la proprietà rimarrà al venditore in quanto vi sarà la mancanza di un valido contratto di compravendita in forza del quale si possa formalmente trasferire il diritto di proprietà.

Dunque, la differenza tra possesso e proprietà sta proprio nella differenza che intercorre tra titolarità ed esercizio del diritto, cioè tra l’essere proprietari e comportarsi come proprietari. Le condizioni per cui si possa parlare di possesso sono due: la materiale disponibilità del bene (c.d. corpus possidendi), e l’intenzione di comportarsi in relazione al bene come se si fosse proprietari o titolare di un altro diritto reale, a prescindere dal fatto che si sia effettivamente proprietari o titolari di un altro diritto reale minore (c.d. animus possidendi).

DETENZIONE

Sempre l’art. 1140 del Codice civile al secondo comma sancisce:

“Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”.

La differenza sostanziale che intercorre tra possesso e detenzione sta nell’elemento psicologico. Si è visto come nel possesso, il possessore debba avere il c.d. animus possidendi che presuppone la volontà di comportarsi come proprietario o come titolare di un altro diritto reale minore; nella detenzione l’elemento psicologico è di “minore intensità” in quanto si presuppone l’altruità del diritto di proprietà o del diritto reale minore, in tal caso si parlerà di animus detinendi. Dunque per cogliere la differenza tra possesso e detenzione, ciò che è rilevante dal punto di vista giuridico è la seguente distinzione: se il soggetto si comporta in relazione al bene come se fosse proprietario, a prescindere che lo sia realmente, parleremo di possesso; mentre nel caso in cui il soggetto, pur detenendo la cosa in forza di un valido titolo (es. contratto di locazione), ne riconosca l’altruità saremo dinanzi alla detenzione.

Sicuramente l’inquilino di un appartamento è detentore dello stesso, in quanto non sostituirebbe mai, ad esempio, la serratura d’ingresso dell’abitazione senza dare copia della chiave al locatore; quest’ultimo infatti, rimarrà sia proprietario dell’immobile, nonché possessore dello stesso, poiché il possesso verrà esercitato da quest’ultimo attraverso la riscossione del canone periodico di locazione.

Ecco spiegate le principali differenze tra questi istituti. Nei prossimi articoli andremo ad approfondire altre tematiche, al fine di fornire al lettore delle “pillole” con il quale poter conoscere o approfondire altri argomenti riguardanti l’ambito giuridico immobiliare.

Ascanio Spillo
Brand Ambassador Comaan